با تجديدنظر در طرح شکست خورده ماليات بر خانه‌هاي خالي؛ گره کور مشکل مسکن را باز کنيد

قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي به هدف حمايت از مستاجران و کنترل بازار مسکن مصوب و اجرا شد اين درحالي است که براساس ميزان عايدي دولت از اين طرح و همچنين رشد افسارگسيخته اجاره بها ازسوي ديگر، طرح ماليات بر خانه‌هاي خالي از هر دو سمت با شکست مواجه شده و گره کور مشکل مسکن با تجديدنظر در قوانين مالياتي در کنار اجراي طرح‌هاي تشويقي ديگر باز خواهد شد.به گزارش ايرنا، وصول تنها 16 ميليارد تومان ماليات از خانه‌هاي خالي آن هم در طول يک سال، نشان مي‌دهد قانون با وجود اهداف بلندي که براي عرضه خانه‌هاي خالي به بازار مسکن داشت، اما در اجرا موفق نبوده است. قانون اصلاح ماده 54 مکرر قانون ماليات‌هاي مستقيم که با نام قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي شناخته مي‌شود، از آذرماه 1399 به فهرست منابع درآمدي کشور اضافه شده است تا اهداف قانونگذاران براي جلوگيري از احتکار مسکن به عنوان يکي از نيازهاي مهم خانوارها برآورده و خانه‌هاي خالي را روانه بازار کند و هم از اين مسير بر درآمدهاي مالياتي دولت بيفزايد.با وجود آنکه اين قانون به سرعت مسير قانونگذاري را طي کرد، اما در مسير اجرا، چندان موفق نبوده و با اما و اگرهاي فراوان روبه‌رو شده است به طوري که درآمدهاي مالياتي دولت از محل شناسايي خانه‌هاي خالي ناچيز بوده است. کارشناسان علت اين عدم موفقيت را در ناتواني در شناسايي خانه‌هاي خالي و مصاديق آن مي‌دانستند و حتي از ظرفيت شهرداري‌ها هم براي توفيق بيشتر شناسايي اين نوع خانه‌ها استفاده کردند اما رکود حاکم بر بازار مسکن مزيد بر علت شد تا قانون در مسير اجرا موفقيت چشم‌گيري نداشته باشد.براساس اين قانون، از خانه‌هاي خالي در سال اول 6 برابر ماليات بر درآمد اجاره دريافت مي‌شود و براي افراد داراي 5 خانه و بيشتر، به ازاي تمام واحدهاي مسکوني اين ضريب، دو برابر مي‌شود. درباره دلايل شکست قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي با منصور غيبي، کارشناس بازار مسکن به گفت‌و‌گو نشستيم. وي معتقد است که بندهاي اين قانون ابهامات و مشکلاتي را در اجرا به وجود آورده که سبب شده اجراي آن به ميزان مورد انتظار قانونگذار نباشد.وي با اشاره به اينکه قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي نتوانست در مقام اجرا، اهداف و انتظارات را برآورده کند، گفت: بحث ماليات بر خانه‌هاي خالي و اينکه چرا اين ماليات عملاً کار نمي‌کند، موضوع مهمي است؛ دولت در دوره‌اي تصميم گرفت براي حمايت از مستأجرين، از طريق ماليات‌ستاني از واحدهاي مسکوني خالي، بازار مصرف را به حرکت درآورد تا آپارتمان‌هايي که ساخته شده اما نه مالکان در آن ساکنند و نه آن را به اجاره داده‌اند، به بازار عرضه شوند. هدف، ايجاد نوعي تعادل در اقتصاد و بازار اجاره بود. اما اين سياست تاکنون موفق نبوده است.وي ادامه داد: مصوبه‌اي در سال 1399 داشتيم که در آن مقطع ماده 54 مکرر قانون ماليات‌هاي مستقيم اصلاح شد و مجلس هم اين اصلاحيه را با يک فوريت تصويب کرد که مصوبه به دو بخش تقسيم مي‌شود؛ مصوبه اول، ماده 54 جديد که به‌عنوان قانون ماليات خانه‌هاي خالي شناخته مي‌شود. مصوبه دوم، تبصره 6 ماده 169 که به ثبت اطلاعات در سامانه ملي اسکان مربوط است؛ يعني من و شما به‌عنوان مالک يا مستأجر بايد اطلاعات سکونت و مالکيت خود را در آن ثبت کنيم.غيبي گفت: چهار عنصر بايد کنار هم قرار بگيرند تا يک واحد، خانه خالي محسوب شود. همين چهارچوب قانوني به نحوي وضع شده که خودش دست‌وپاي اجراي طرح را بسته است. اول اينکه واحد حتماً بايد مسکوني باشد؛ يعني قانون فعلاً هيچ کاري با ملک تجاري، اداري يا زراعي ندارد مگر اينکه تعداد زيادي از آنها خالي باشند.وي افزود: دوم، ملک بايد در شهرهاي بالاي صد هزار نفر باشد. سوم، واحد بايد 120 روز به‌صورت متوالي خالي باشد. يعني اگر شما هفته‌اي دو روز به آن‌جا سر بزنيد و مجموعاً به 120 روز برسد، ديگر خالي محسوب نمي‌شود. چهارم اينکه ملک بايد حتماً در سامانه ملي اسکان و املاک ثبت شده باشد. اين چهار شرط بايد همزمان برقرار باشند تا خانه خالي تلقي شود و دولت بتواند ماليات بگيرد.مردم علاقه‌اي به ثبت ملک در سامانه املاک و اسکان ندارنداين کارشناس مسکن گفت: به‌نظر من، اين گستره پيچيده و سخت‌گيرانه قانوني، شناسايي واحدهاي خالي را تقريباً ناممکن کرده است. از طرفي مردم علاقه‌اي به ثبت ملک در سامانه اسکان و املاک ندارند، چون ذهنيت رواني منفي نسبت به اين موضوع دارند. اگر دولت از ابتدا مردم را توجيه مي‌کرد که هدف، صرفاً تنظيم بازار مسکن و اجاره است و نه فشار مالياتي، شايد همراهي عمومي بيشتر مي‌شد. اما مردم فکر کردند دولت دنبال ماليات‌ستاني است. همين باعث شد بسياري از ثبت‌نام در سامانه خودداري کنند. غيبي تصريح کرد: وقتي از اين طرح استقبال نشد، گرفتن دسته‌چک، ثبت‌نام مدرسه، بيمه، تحويل خودرو، فعال شدن بيمه ماشين مشروط به ثبت در سامانه املاک و اسکان شد و محدوديت‌هايي براي مردم وضع شد که اين کارها مردم را دلسرد و يک بي‌اعتمادي عميق ايجاد کرد.اين کارشناس حوزه مسکن با تأکيد بر اينکه قانونگذاري هم با مشکل مواجه است، گفت: اين‌که مي‌گويند واحد بايد 120 روز خالي باشد، از کجا و با چه ابزار و مدرکي قابل اثبات است؟ مجري طرح عملاً ابزار تشخيص ندارد. در کنار اين‌ها، جريمه‌هاي سنگيني مثل شش برابر ماليات اجاره در سال اول، دوازده برابر در سال دوم و هجده برابر در سال سوم، باعث ترس مالکان شده و آنها را بيشتر از سامانه دور کرده است. وي گفت: در نتيجه، هم شناسايي خانه‌هاي خالي با شکست مواجه شده، هم جلب اعتماد و همراهي مردم.بخش بزرگي از املاک خالي دست دولت و نهادهاست و نه مردمغيبي يادآور شد: عامل ديگر در به نتيجه نرسيدن قانون، موضوعي است که کمتر به آن اشاره مي‌شود و آن اينکه بخش بزرگي از املاک خالي در اختيار دولت، بانک‌ها، نهادهاي نظامي و دستگاه‌هاي عمومي است. اگر سياستگذاران واقعاً به دنبال شفافيت بودند، بايد از خود شروع مي‌کردند؛ به دليل اينکه بخش قابل‌توجهي از دارايي ملکي خالي، در اختيار همين دستگاه‌هاست.اين کارشناس حوزه مسکن براين باور است اثر اين ناکارآمدي بر قيمت و اجاره مسکن هم قابل توجه است. اين رفتار و خروجي، بازار را تحت فشار قرار مي‌دهد. يکي از دلايل اصلي نيز عدم هماهنگي بين دستگاه‌هاست. براي مثال، برخي سازمان‌ها و ادارات اصلاً اين قانون را در اولويت قرار نمي‌دهند. سامانه ملي اسکان نياز به اطلاعاتي از بيمه، ثبت، شهرداري، دارايي، پست و ساير نهادها دارد؛ اما اين دستگاه‌ها يکپارچه نيستند و داده‌هايشان با هم همخواني ندارد.غيبي گفت: يکي ديگر از مشکلاتي که در اجراي اين قانون به وجود آمد، اين بود که به طور سراسري اجرا شد درحالي که مي‌توانست ابتدا به صورت آزمايشي در برخي نقاط اجرايي و نقاط ضعف آن استخراج شود. وي ادامه داد: معمولاً ما قبل از اجراي هر طرح، آن را آزمايش نمي‌کنيم؛ روابط بين دستگاه‌ها را مشخص نمي‌کنيم؛ ورودي داده‌ها و زيرساخت‌هاي اطلاعاتي را بررسي نمي‌کنيم. ناگهان سامانه را بالا مي‌آوريم و تازه متوجه مي‌شويم هيچ‌چيز با هم سازگار نيست. از داده‌هاي ثبت و دارايي گرفته تا اطلاعات پست يا اشتراک‌هاي خدماتي همه نامتجانس هستند. همين باعث شده بانک اطلاعاتي قابل اتکايي شکل نگيرد و موضوع عملاً عقيم بماند.اجراي طرح‌هاي ماليات بر خانه‌هاي خالي و ماليات بر اقدامات سوداگرانه اگرچه در بسياري از کشورها سال‌ها درحال اجراست اما همين قوانين در کشور ما به دليل ضعف‌هاي اجرايي و نظارتي و همچنين ضعف قانون نويسي همچنان ناکارآمد است و در برخي مواقع خود به مانعي در حل مشکل تبديل مي‌شوند.گره کور بازار مسکن که طي سال‌هاي اخير مستاجران با رنج و مشقت فراوان با آن دست و پنجه نرم مي‌کنند با تجديدنظر در قوانين مالياتي و برطرف کردن انگيزه‌هاي سوداگرانه و اجراي طرح‌هايي مانند «استيجار عمومي» واحدهاي دولتي به زوج‌هاي جوان قابل گشايش است.به نظر مي‌رسد ايجاد انگيزه براي عرضه واحدهاي خالي با توسل به طرح‌هاي تشويقي به جاي توسل به زور، مالکان را بيشتر به انجام اين کار ترغيب مي‌کند و الا همزمان با تشديد مشکلات اقتصادي و سختگيري‌هاي مالياتي درب به همان پاشنه خواهد چرخيد.