گزارش روزنامه جمهوري اسلامي از عوامل رکود تورمي در بازار مسکن
از کاهش شديد قدرت خريد مشتريان تا سهم ناچيز تسهيلات و سياستگذاريهاي ناکارآمد
بازار مسکن ايران اين روزها در يکي از پيچيدهترين دورههاي خود قرار دارد، قيمتها همچنان در سطوح بالا قرار دارند، اما حجم معاملات به شکل محسوسي کاهش يافته است. کارشناسان از «رکود تورمي» سخن ميگويند، وضعيتي که نه به نفع خريداران است، نه فروشندگان و نه سازندگان. اين گزارش به ريشههاي اين بحران و راههاي خروج از آن ميپردازد.
بازار مسکن همواره يکي از مهمترين شاخصهاي سنجش وضعيت اقتصاد ايران بوده است. رونق يا رکود اين بازار، تنها به خريد و فروش خانه محدود نميشود، بلکه دهها صنعت از فولاد و سيمان گرفته تا کاشي، شيشه، لوازم خانگي، خدمات فني و مهندسي، حملونقل و حتي اشتغال را تحت تأثير قرار ميدهد. به همين دليل، هرگونه اختلال در بازار مسکن، دير يا زود خود را در ساير بخشهاي اقتصاد نيز نشان ميدهد.
در ماههاي اخير، گزارشهاي منتشرشده ازسوي نهادهاي رسمي و فعالان بازار نشان ميدهند که تعداد معاملات مسکن همچنان پايينتر از ميانگين سالهاي پررونق است. دفاتر مشاوران املاک از کاهش قراردادهاي خريد و فروش سخن ميگويند و بسياري از فايلهاي عرضهشده، هفتهها و حتي ماهها بدون مشتري باقي ميمانند. قيمت اسمي واحدهاي مسکوني در بسياري از مناطق کاهش محسوسي نداشته و فروشندگان همچنان بر قيمتهاي پيشنهادي خود اصرار دارند.اين همان واکنشي است که اقتصاددانان از آن با عنوان «رکود تورمي بازار مسکن» ياد ميکنند، بازاري که در آن حجم معاملات افت کرده، اما قيمتها به دلايل مختلف حاضر به عقبنشيني نيستند.
شکاف عميق ميان درآمد و قيمت مسکن
شايد مهمترين دليل رکود معاملاتي، فاصله روزافزون ميان درآمد خانوارها و قيمت مسکن باشد. در سالهاي اخير، رشد قيمت واحدهاي مسکوني با افزايش درآمد خانوارها همخواني نداشته است. نتيجه آن شده که خانهدار شدن براي بخش بزرگي از طبقه متوسط به رؤيايي دوردست تبديل شده است.بررسيهاي رسمي نشان ميدهند سهم هزينه مسکن در سبد هزينه خانوارهاي شهري طي سالهاي اخير افزايش يافته و در برخي کلانشهرها، اين سهم از استانداردهاي متعارف جهاني نيز فراتر رفته است. به بيان ساده، خانوادهها بخش بزرگي از درآمد خود را صرف اجاره يا هزينههاي مرتبط با مسکن ميکنند و ديگر توان پسانداز براي خريد خانه را ندارند.
عليزاده يک مشاور املاک در منطقه 10 تهران در گفتوگو با خبرنگارما ميگويد: «مراجعهکننده زياد است، اما بيشتر براي اطلاع از قيمتها ميآيند. وقتي قيمت نهايي را ميشنوند، ميگويند فعلاً فقط بازار را رصد ميکنيم. تعداد قراردادها نسبت به چند سال قبل بهمراتب کمتر شده است.» «بعضي روزها چندين بازديد انجام ميشود، اما در پايان هفته حتي يک قرارداد هم بسته نميشود. خريدار ميگويد قيمت بالاست و فروشنده معتقد است اگر امروز نفروشد، چند ماه ديگر گرانتر خواهد فروخت.» اين فضاي انتظار، يکي از مهمترين ويژگيهاي بازار امروز است، انتظاري که هم خريدار و هم فروشنده را در وضعيت بلاتکليف قرار داده و به کاهش حجم معاملات انجاميده است.
وام مسکن، ابزاري که کارايي خود را از دست داده است
در اغلب کشورهاي توسعهيافته، تسهيلات بانکي ستون اصلي بازار مسکن است و بخش عمده بهاي ملک از طريق وامهاي بلندمدت تأمين ميشود. اما در ايران، اگرچه طي سالهاي اخير سقف وام خريد مسکن افزايش يافته، رشد سريع قيمتها باعث شده قدرت پوشش اين وامها بهطور قابل توجهي کاهش يابد.ازسوي ديگر، اقساط سنگين، نرخ سود مؤثر و نياز به تأمين آورده اوليه، موجب شده بسياري از متقاضيان واقعي حتي به دريافت وام نيز فکر نکنند. به اعتقاد کارشناسان، تسهيلات موجود بيشتر نقش يک کمکهزينه را ايفا ميکنند و ديگر قادر نيست موتور محرک معاملات باشند. کارشناسان بارها تأکيد کردهاند مشکل اصلي بازار مسکن، کمبود تقاضا نيست، بلکه کاهش قدرت خريد مؤثر است. تا زماني که درآمد خانوارها و نظام تأمين مالي اصلاح نشود، افزايش سقف وام بهتنهايي نميتواند بازار را از رکود خارج کند.
چرا فروشندگان حاضر به کاهش قيمت نيستند؟
يکي از پرسشهاي اساسي اين است که اگر معاملات کاهش يافته، چرا قيمتها افت نميکند؟
پاسخ را بايد در ساختار اقتصاد ايران جستوجو کرد. در اقتصادي که تورم مزمن وجود دارد، مسکن براي بسياري از مالکان تنها يک سرپناه نيست، بلکه ابزاري براي حفظ ارزش سرمايه است. بنابراين، حتي اگر فروش ملک ماهها به طول بينجامد، بسياري از مالکان ترجيح ميدهند منتظر بمانند تا اينکه دارايي خود را با قيمت پايينتر واگذار کنند.
ازسوي ديگر، افزايش مداوم هزينه زمين، مصالح ساختماني، دستمزد نيروي کار، عوارض ساخت و هزينههاي تأمين مالي، امکان کاهش قيمت را براي سازندگان نيز محدود کرده است. به گفته فعالان صنعت ساختمان، قيمت فروش امروز حاصل هزينههايي است که طي چند سال گذشته بهبازار مسکن شده و کاهش آن، سود سازنده را بهشدت کاهش ميدهد.به همين دليل، بازار در شرايطي گرفتار شده که خريدار توان خريد ندارد و فروشنده نيز حاضر به عقبنشيني از قيمت نيست، وضعيتي که رکود را عميقتر کرده و زمان انتظار براي انجام يک معامله را به شکل محسوسي افزايش داده است.
مسکن، کالاي مصرفي يا پناهگاه سرمايه؟
يکي از مهمترين دلايل پيچيده شدن وضعيت بازار مسکن، تغيير کارکرد اين بازار در اقتصاد ايران است. در بسياري از کشورها، خريد خانه عمدتاً با هدف سکونت انجام ميشود، اما در ايران، طي دو دهه گذشته مسکن به يکي از مهمترين ابزارهاي حفظ ارزش دارايي تبديل شده است.در دورههايي که تورم افزايش يافته و بازارهاي مالي با نوسان روبهرو بودهاند، بخش قابل توجهي از سرمايههاي سرگردان به بازار مسکن وارد شدهاند.همين موضوع باعث شده قيمت مسکن، علاوه بر عوامل واقعي مانند هزينه ساخت و ميزان عرضه، تحت تأثير انتظارات تورمي و رفتارهاي سرمايهگذاري نيز قرار گيرد. اقتصاددانان معتقدند تا زماني که نگاه سرمايهاي بر بازار مسکن حاکم باشد، رسيدن به تعادل واقعي دشوار خواهد بود، زيرا تصميم بسياري از مالکان، نه براساس نياز مصرفي، بلکه بر مبناي حفظ ارزش سرمايه گرفته ميشود.
خانههاي خالي، سرمايههايي که به بازار بازنميگردند
يکي از انتقادهايي که طي سالهاي اخير ازسوي اقتصاددانان مطرح شده، وجود تعداد قابل توجهي واحد مسکوني بلااستفاده در برخي شهرهاست. اين واحدها، به دلايل مختلف از جمله انتظار براي افزايش قيمت يا نبود انگيزه اقتصادي براي عرضه، وارد بازار خريد و فروش يا اجاره نميشوند.هرچند اجراي ماليات بر خانههاي خالي با هدف افزايش عرضه در دستور کار قرار گرفت، اما بسياري از کارشناسان معتقدند اين سياست به دليل مشکلات اجرايي، ضعف در شناسايي دقيق واحدهاي خالي و نبود بانک اطلاعاتي کامل، هنوز نتوانسته تأثير محسوسي بر بازار بگذارد.به اعتقاد تحليلگران، زماني که هزينه نگهداري يک واحد خالي پايين باشد، مالک انگيزه چنداني براي عرضه آن نخواهد داشت، موضوعي که عملاً عرضه مؤثر مسکن را کاهش داده و به رکود معاملاتي دامن زده است.
کاهش ساختوساز، زنگ خطر براي سالهاي آينده
اگرچه رکود امروز بيشتر در حوزه معاملات ديده ميشود، اما آثار آن به تدريج به بخش ساختوساز نيز سرايت کرده است. افزايش قيمت زمين، رشد هزينه مصالح ساختماني، بالا رفتن دستمزدها، دشواري تأمين مالي و طولاني بودن فرآيند دريافت مجوزها، انگيزه بسياري از سازندگان را کاهش داده است.رجائيان يک انبوهساز در گفتوگو با خبرنگارما ميگويد: «سرمايهگذار زماني وارد پروژه جديد ميشود که چشمانداز روشني از بازار داشته باشد. امروز نه هزينه ساخت قابل پيشبيني است و نه زمان فروش. همين نااطميناني باعث شده بسياري از طرحهاي جديد با تأخير آغاز شوند.»کاهش سرمايهگذاري در ساختوساز، اگرچه در کوتاهمدت کمتر به چشم ميآيد، اما در ميانمدت ميتواند به کاهش عرضه و ايجاد موج جديدي از افزايش قيمتها منجر شود، چرخهاي که بازار مسکن ايران بارها آن را تجربه کرده است.
چراسياستهاي سامان دهي مسکن نتيجه مطلوب ندارند؟
دولتهاي مختلف در سالهاي اخير، برنامههاي متعددي براي ساماندهي بازار مسکن ارائه کردهاند، از ساخت واحدهاي حمايتي و افزايش تسهيلات بانکي گرفته تا وعده افزايش توليد مسکن و اجراي سياستهاي مالياتي.
اما پرسش اساسي اين است که چرا با وجود اين برنامهها، بازار همچنان در رکود قرار دارد؟
کارشناسان معتقدند مشکل اصلي، نبود يک سياست جامع و پايدار است. بازار مسکن تنها با ساخت واحدهاي جديد سامان نمييابد، بلکه به مجموعهاي از متغيرهاي اقتصادي وابسته است، از نرخ تورم و رشد اقتصادي گرفته تا سياستهاي پولي، وضعيت نظام بانکي و قدرت خريد خانوارها.
به بيان ديگر، نميتوان انتظار داشت بازاري که تحت تأثير متغيرهاي کلان اقتصادي قرار دارد، تنها با اجراي يک يا دو طرح عمراني به تعادل برسد.
نظام بانکي، حلقه مفقوده تأمين مالي
يکي ديگر از انتقادهاي مطرح، عملکرد نظام بانکي در حوزه تأمين مالي مسکن است. در بسياري از کشورها، بانکها با ارائه وامهاي بلندمدت و اقساط متناسب با درآمد خانوار، نقش مهمي در رونق بازار ايفا ميکنند.در ايران اما سهم تسهيلات بانکي از قيمت يک واحد مسکوني، بهويژه در کلانشهرها، بسيار محدود است. افزون بر اين، شرايط دريافت وام، نرخ سود و ميزان اقساط باعث شده بسياري از متقاضيان واقعي عملاً امکان استفاده از اين تسهيلات را نداشته باشند.به اعتقاد کارشناسان تا زماني که نظام تأمين مالي مسکن اصلاح نشود و تسهيلات متناسب با قدرت خريد مردم طراحي نشود، بازار از رکود خارج نخواهد شد.
رکودي که فقط بازار مسکن را گرفتار نکرده است
رکود معاملات، تنها به مشاوران املاک يا خريداران و فروشندگان آسيب نميزند. صنعت ساختمان با بيش از يکصد رشته فعاليت اقتصادي در ارتباط است، از کارخانههاي سيمان و فولاد گرفته تا توليدکنندگان کاشي، سراميک، شيشه، رنگ، در و پنجره، کابينت، آسانسور و لوازم خانگي.وقتي ساختوساز کاهش پيدا ميکند و معاملات افت ميکند، زنجيرهاي از مشاغل نيز با کاهش درآمد، افت سفارش و حتي تعديل نيرو روبهرو ميشوند. از همين رو، اقتصاددانان تأکيد ميکنند رکود بازار مسکن، يک مسئله صرفاً بخشي نيست، بلکه بر رشد اقتصادي، اشتغال و سرمايهگذاري نيز اثر مستقيم ميگذارد.
خروج از رکود، نيازمند اصلاحات ساختاري، نه مُسکنهاي مقطعي
کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند بازار امروز بيش از هر زمان ديگري به يک برنامه جامع و بلندمدت نياز دارد. تجربه دو دهه اخير نشان ميدهد افزايش مقطعي سقف وام، پرداخت تسهيلات کوتاهمدت يا اجراي طرحهاي محدود ساخت مسکن، هرچند ممکن است در کوتاهمدت اثر رواني داشته باشد، اما نتوانسته بازار را به تعادل پايدار برساند.
1-مهار تورم و ايجاد ثبات اقتصادي. اولين گام براي ايجاد تحرک و خروج بازار از رکود مهار تورم است زيرا تا زماني که تورم مزمن ادامه داشته باشد، مسکن همچنان نقش «پناهگاه سرمايه» را ايفا خواهد کرد و بسياري از مالکان، فروش ملک را به اميد افزايش بيشتر قيمتها به تعويق خواهند انداخت. در چنين شرايطي، حتي کاهش تعداد معاملات نيز الزاماً به افت قيمتها منجر نميشود.
2-اصلاح نظام تأمين مالي. دومين گام، اصلاح نظام تسهيلات بانکي است. در اغلب کشورها، خريداران با وامهاي 20 تا 30 ساله و اقساط متناسب با درآمد خود خانهدار ميشوند، اما در ايران، فاصله ميان قيمت واقعي مسکن و ميزان تسهيلات به اندازهاي زياد شده که وام بانکي ديگر نقش تعيينکنندهاي در خريد خانه ندارد.
اقتصاددانان پيشنهاد ميکنند:1-تسهيلات خريد مسکن متناسب با قيمت واقعي واحدهاي مسکوني و قدرت بازپرداخت خانوارها طراحي شود.2-دوره بازپرداخت افزايش يابد تا فشار اقساط کاهش پيدا کند.3-منابع بانکي بيش از گذشته به خانهاوليها و متقاضيان مصرفي اختصاص يابد، نه تقاضاي سرمايهاي.
3-افزايش عرضه هدفمند. افزايش ساختوساز همچنان يک ضرورت است، اما تجربه نشان داده ساخت هر نوع واحد مسکوني، الزاماً به حل مشکل بازار منجر نميشود. آنچه بازار امروز به آن نياز دارد، توليد مسکن متناسب با قدرت خريد خانوارهاست.
بخش قابل توجهي از متقاضيان، توان خريد واحدهاي بزرگ و گرانقيمت را ندارند. بنابراين سياستگذاري بايد به سمت ساخت واحدهاي متوسط، توسعه بافتهاي فرسوده، استفاده از زمينهاي دولتي و کاهش هزينههاي صدور مجوز هدايت شود.ازسوي ديگر، کاهش زمان صدور پروانههاي ساختماني، حذف مقررات زائد و حمايت از سازندگان حرفهاي ميتواند هزينه توليد را کاهش داده و انگيزه سرمايهگذاري را افزايش دهد.
4-مقابله با سوداگري.يکي از ضعفهاي ساختاري بازار مسکن، حضور گسترده سرمايههاي غيرمصرفي است. کارشناسان معتقدند تا زماني که خريد و نگهداري چندين واحد مسکوني بدون هزينه قابل توجه امکانپذير باشد، بخشي از عرضه واقعي وارد بازار نخواهد شد.به همين دليل، اجراي دقيق ماليات بر خانههاي خالي، ماليات بر عايدي سرمايه و شفافسازي اطلاعات معاملات ميتواند انگيزه سوداگري را کاهش داده و بازار را به سمت مصرف واقعي هدايت کند. البته بسياري از اقتصاددانان تأکيد ميکنند اين ابزارها بايد با دقت، شفافيت و بدون ايجاد شوک در بازار اجرا شوند.
ثبات و پيشبيني پذيري، نياز ضروري بازار مسکن
شايد مهمترين حلقه مفقوده بازار مسکن، «اعتماد» باشد. امروز نه خريدار نسبت به آينده قيمتها اطمينان دارد و نه فروشنده نسبت به ارزش پول حاصل از فروش ملک.خريدار نگران است که با خريد امروز، فردا قيمتها کاهش يابد و فروشنده بيم آن دارد که اگر امروز ملک خود را بفروشد، ديگر نتواند دارايي مشابهي تهيه کند. اين نااطميناني، تصميمگيري را براي هر دو طرف دشوار کرده و رکود را طولانيتر ساخته است.ثبات در سياستهاي اقتصادي، پرهيز از تصميمات ناگهاني، انتشار منظم آمارهاي رسمي و ايجاد شفافيت در بازار، ميتواند بخشي از اين بياعتمادي را کاهش دهد.
تجربه کشورهاي موفق
بررسي تجربه کشورهايي که دورههاي رکود مسکن را پشت سر گذاشتهاند، نشان ميدهد هيچکدام تنها با يک ابزار موفق نشدهاند. رونق پايدار زماني شکل گرفته که چند سياست همزمان اجرا شده است، کنترل تورم، توسعه بازار رهن، حمايت از خريداران مصرفي، تسهيل ساختوساز، افزايش عرضه و اعمال ماليات بر فعاليتهاي سوداگرانه.اين تجربهها نشان ميدهند که بازار مسکن را نميتوان جدا از اقتصاد کلان مديريت کرد. هرگاه ثبات اقتصادي ايجاد شده، بازار مسکن نيز به تدريج به تعادل رسيده است.
جمعبندي
بازار مسکن ايران امروز در شرايطي قرار گرفته که نه رکود به کاهش قيمت انجاميده و نه افزايش قيمتها به رونق معاملات. کاهش قدرت خريد خانوارها، ناکارآمدي نظام تأمين مالي، رشد هزينههاي ساخت، تورم مزمن، نگاه سرمايهاي به مسکن و نبود سياستگذاري منسجم، همگي دست به دست هم دادهاند تا يکي از طولانيترين دورههاي رکود معاملاتي شکل بگيرد. آنچه امروز بيش از هر چيز نگرانکننده است، تداوم اين وضعيت است. اگر رکود ادامه يابد، سرمايهگذاري در ساختوساز کاهش بيشتري پيدا خواهد کرد و اين موضوع ميتواند در سالهاي آينده دوباره زمينه جهش قيمتها را فراهم کند. در واقع، رکود امروز اگر درمان نشود، ممکن است به بحران فردا تبديل شود.بازار مسکن بيش از آنکه به تصميمات مقطعي و شعارهاي کوتاهمدت نياز داشته باشد، محتاج يک نقشه راه ملي است، نقشهاي که در آن مهار تورم، اصلاح نظام بانکي، حمايت هدفمند از خريداران واقعي، تسهيل ساختوساز و مقابله با سوداگري به صورت همزمان دنبال شود.در نهايت، بايد پذيرفت رونق واقعي بازار مسکن با افزايش قيمتها معنا پيدا نميکند، رونق زماني شکل ميگيرد که يک خانواده با درآمد متعارف بتواند بدون سالها انتظار و فرسايش اقتصادي، صاحب خانه شود. تا زماني که اين هدف محقق نشود، آمار پايين معاملات تنها يک عدد نخواهد بود، بلکه نشانهاي از عميقتر شدن شکاف ميان اقتصاد و زندگي روزمره مردم است.
*گروه گزارش
* بازار مسکن ايران اين روزها در يکي از پيچيدهترين دورههاي خود قرار دارد، قيمتها همچنان در سطوح بالا قرار دارند، اما حجم معاملات به شکل محسوسي کاهش يافته است. کارشناسان از «رکود تورمي» سخن ميگويند، وضعيتي که نه به نفع خريداران است، نه فروشندگان و نه سازندگان
* بازار مسکن همواره يکي از مهمترين شاخصهاي سنجش وضعيت اقتصاد ايران بوده است. رونق يا رکود اين بازار، تنها به خريد و فروش خانه محدود نميشود، بلکه دهها صنعت از فولاد و سيمان گرفته تا کاشي، شيشه، لوازم خانگي، خدمات فني و مهندسي، حملونقل و حتي اشتغال را تحت تأثير قرار ميدهد
* در ماههاي اخير، گزارشهاي منتشرشده ازسوي نهادهاي رسمي و فعالان بازار نشان ميدهند تعداد معاملات مسکن همچنان پايينتر از ميانگين سالهاي پررونق است. دفاتر مشاوران املاک از کاهش قراردادهاي خريد و فروش سخن ميگويند و بسياري از فايلهاي عرضهشده، هفتهها و حتي ماهها بدون مشتري باقي ميمانند
*شايد مهمترين دليل رکود معاملاتي، فاصله روزافزون ميان درآمد خانوارها و قيمت مسکن باشد. در سالهاي اخير، رشد قيمت واحدهاي مسکوني با افزايش درآمد خانوارها همخواني نداشته است. نتيجه آن شده که خانهدار شدن براي بخش بزرگي از طبقه متوسط به رؤيايي دوردست تبديل شده است
*اگرچه طي سالهاي اخير سقف وام خريد مسکن در ايران افزايش يافته، رشد سريع قيمتها باعث شده قدرت پوشش اين وامها بهطور قابل توجهي کاهش يابد.ازسوي ديگر، اقساط سنگين، نرخ سود مؤثر و نياز به تأمين آورده اوليه، موجب شده بسياري از متقاضيان واقعي حتي به دريافت وام نيز فکر نکنند
*يکي از مهمترين دلايل پيچيده شدن وضعيت بازار مسکن، تغيير کارکرد اين بازار در اقتصاد ايران است. در بسياري از کشورها، خريد خانه عمدتاً با هدف سکونت انجام ميشود، اما در ايران، طي دو دهه گذشته مسکن به يکي از مهمترين ابزارهاي حفظ ارزش دارايي تبديل شده است
